不同國家和地區對于樓宇智能化的提法各有不同，其中，我國和日本的提法較為接近。日本對樓宇智能化的定義是綜合計算機、信息通信等方面最先進的技術，使智能樓宇內的照明、空調、電力、防災、防盜、運輸等設備協調工作，實現建筑自動化系統（BAS）、安全防范自動化系統（SAS）和綜合布線系統（PDS）這3種功能結合起來的智能樓宇。樓宇智能化系統即“3A大廈”--建筑自動化系統（BAS）、辦公自動化系統（OAS）與通信自動化系統（CAS）。

1.建筑自動化系統（BAS）

建筑自動化系統是對智能樓宇內的各種機電設備實現自動控制，該系統包括供熱、通風、空氣調節、給排水、供配電、照明、電梯、消防、安防、交通管理等。其功能體現在以下幾個方面：冷水系統實現對制冷站主機、配套的冷卻泵、冷凍泵和冷卻塔的控制。熱水系統實現對熱源與熱交換子系統的聯鎖控制。空調通風系統實現對各樓層新風機、空氣處理和調節機組、排風機的監測與控制。給排水系統實現對高位水箱、低位水池、污水井的溢流水位、停泵、啟泵水位與報警水位的監測及潛水排污泵的控制。照明系統實現對樓層公共照明和應急照明回路的開關控制與狀態監測，還有大樓外輪廓照明的控制及狀態監測。變配電系統實現對高壓進線回路、低壓進線回路、動力電源的三相電壓、三相電流、功率因數、頻率與故障的檢測以及變壓器的超溫報警監測。電梯系統實現對電梯運行狀態、故障狀態以及上行、下行狀態的監測。

2.安全防范自動化系統

安全防范自動化系統是以人力防范為基礎，以技術防范與實物防范為手段，為建立具有探測、延遲、報警、動作等基本功能并使其有效結合的綜合安全防范服務保障體系而進行的活動。具體分為防盜報警系統、閉路電視監控系統、出入口控制系統、樓宇對講系統、停車場自動計費管理系統等。其中防盜報警系統在關鍵部位和重要卡口設置緊急按鈕、主被動紅外探測器、微波探測器、激光探測器、門磁開關、玻璃破碎器及無線入侵探測器等，當發生非法入侵時，可以及時發出警報并通知監控中心。閉路電視監控系統是安防領域重要的組成部分，系統通過攝像機及解碼器、云臺、視頻放大器等輔助設備，直接觀察被監視場所的情況，同時還可以與防盜報警系統等其他安全技術防范體系聯合行動，使用戶安全防范能力得到整體的提高。出入口控制系統是使用先進的接觸或非接觸式的IC卡，或者生物識別等技術，設置不同級別的開門權限，供考勤、消費和進出停車場的系統使用。樓宇對講系統是一種通過采用計算機技術、通信技術、CCD攝像及視頻顯像技術而設計出的智能識別信息管理系統，它實現了周界防范和小區智能化。停車場管理系統通常使用非接觸IC卡或ID卡作為車輛出入停車場的憑證，是計算機對停車收費、車位檢測、安全防范等進行全方位智能管理的系統。

3.消防系統

消防系統是建筑自動化系統的重要子系統，肩負著保護人們生命和財產安全的重任。發生火災時，煙霧、溫度或者氣體探測器將首先把火災信號發送到控制中心，控制器則馬上啟動現場聲光報警器，隨之切斷非消防電源、關閉防火防煙設施、打開排煙風機等，接著自動啟動噴淋滅火系統、管網氣體滅火系統，或者采用手動啟動消火栓滅火系統進行滅火。

4.辦公自動化系統（OAS）

辦公自動化系統是一個人機交互信息的系統，主要用于具體的辦公業務，如物業、運營等管理、服務及專門的業務領域。該系統的組成設備是：多功能電話機、高性能傳真機、PC機、服務器、存儲裝置、打印機、掃描儀等各類終端，以及相應配套的系統軟件、工具軟件與應用軟件等。

5.通信自動化系統（CAS）

通信自動化系統是用來保證智能樓宇內的信息暢通，實現對語音、數據、圖像等信息的收集、傳輸、處理與應用等。

樓宇智能化系統大致包含這些內容，其中涉及到的子系統還有很多，像電梯系統、電子巡更系統都屬于樓宇智能化的范疇，三水智能化在這里就不一一介紹了。